MCMV

Programme “Minha Casa, Minha Vida”, une opportunité unique d’investissement dans le logement social au Brésil

Le déficit de logement au Brésil se monte à près de 6 à 8 millions, ce qui fait que près de 25 à 30 millions de personnes ne disposent pas d’un habitat digne de ce nom. Le problème est encore plus aigu dans les zones urbaines où 40% de la population vit dans des conditions précaires, pour ne pas mentionner les 20% vivant dans les favelas.

Le programme “Minha Casa, Minha Vida” (“Ma Maison, Ma Vie”, MCMV) a été initié en 2009 par le Président Lula (avec un investissement intial de quelques 13 Mld€) afin de résorber le déficit de logements et répondre à la demande liée à l’émergence de la classe moyenne brésilienne, en permettant aux ménages d’accéder à la propriété pour le prix d’un loyer, grâce à des subventions et l’octroi de prêts hypothécaires à taux réduits (5% contre plus de 12% pour les prêts bancaires traditionnels). Il a été ensuite poursuivi par La présidente Dilma et est sans aucun doute le programme d’immobilier social le plus important à l’échelle mondiale.

Elément clé de la politique sociale du gouvernement, le programme MCMV a atteint des résultats exceptionnels en moins de 5 ans avec un total de plus de 2,6 millions de logements contractés. Plébiscité par les classes moyennes (au même titre que la BolsaFamilia par les ménages les plus pauvres) le programme a été reconduit au moins jusqu’en 2017, avec un objectif de 2,4 à 3 millions de logements supplémentaires.

Le programme MCMV dans sa globalité participe aux efforts de développement des infrastructures entrepris par les pouvoirs publics dans le cadre du PAC (Programme d’Accélération de la Croissance), afin d’offrir aux brésiliens des services décents en termes de logements, d’énergie et de transport. Au même titre que les infrastructures publiques, les programmes MCMV sont régulés pas l’Etat qui fixe les conditions de prix de vente et de financement, et offrent aux investisseurs une récurrence des flux grâce à l’échéancier de remboursement pré approuvé par la Caixa Econômica Federal (CEF)

En effet, le programme MCMV est entièrement financé par la Caixa Econômica Federal (banque publique) qui est, avec ses actifs dépassant les 400 Mld$, l’institution financière la plus importante d’Amérique Latine. Le programme MCMV s’adresse :

1. Aux personnes dont le revenu mensuel brut est inférieur à 1.600 Reals et remplissant un certain nombre de conditions administratives : être brésilien ou disposer d’un visa permanent, avoir la capacité civile, avoir un numéro de CPF, ne pas avoir déjà bénéficié d’un programme social d’habitation de l’Etat, ne pas posséder sa propre maison, ne pas être débiteur vis-a-vis des services fiscaux… Pour cette catégorie, le programme permet de devenir propriétaire, à l’issue d’une période de 10 ans, moyennant un remboursement mensuel de 5% de son revenu mensuel et avec une participation minimale de 25 Reals par mois. La construction des habitations est entièrement prise en charge par la Caixa qui, à travers ses antennes régionales, se charge d’étudier les projets soumis par les constructeurs, les sélectionne et achète (par le biais de son fonds financier Fundo Arrendamento Residencial) les constructions sur plan. Ce n’est qu’à la fin du chantier (durée de 12 et 24 mois) qu’est signé le contrat entre Caixa et le bénéficiaire final qui commence alors à payer ses mensualités.
2. Aux personnes dont les revenus bruts sont inférieurs à 5.000 Reals par mois et qui répondent à certaines conditions (ne pas avoir déjà bénéficié du FGTS pour un financement immobilier, ne pas avoir un contrat de location dans le cadre du programme de location résidentiel du pays, ne pas recevoir d’allocation directe ou indirecte de l’Union…). Pour cette catégorie, le programme propose des taux d’intérêt préférentiels (allant de 5% à 8.16% (une aubaine lorsqu’on sait que les taux d’emprunt immobilier avoisinent les 13 à 15% assurance comprise), fonction des revenus mensuels), des subventions octroyées par le FGTS (Fonds de Garantie pour Temps de Service, jouant le rôle d’assurance chômage et financé par des cotisations annuelles de l’employeur). Le bénéficiaire s’adresse à la Caixa pour faire valider son dossier après analyse de sa capacité d’emprunt. Le crédit ainsi obtenu peut aller jusqu’à 30 ans. La construction est suivie par la Caixa. Le contrat de vente est signé avec le bénéficiaire final dès le début des travaux.

La superficie, la fourchette de prix (fonction de la ville / région concernées), l’agencement intérieur et extérieur de ces habitations sont entièrement spécifiés par le programme.

Les programmes MCMV, réalisés dans le cadre de Partenariats Publics Privés via la Caixa, offrent un contexte d’investissement extrêmement sécurisant, la Caixa s’engageant auprès des acquéreurs quant à la bonne fin des opérations : les programmes MCMV sont soumis à une procédure d’agrément extrêmement rigoureuse, faisant intervenir la notation du constructeur, la qualité de la construction, la validité financière du projet et le respect d’un échéancier.